Qu’est-ce que la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ?

Pour le premier article de notre rubrique "Conseils", zoom sur la VEFA...

Définition et spécificités 

Si vous achetez sur plan, vous concluez un contrat de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). 
La particularité de ce contrat se trouve lors de la signature car la construction immobilière n’a souvent pas encore commencé. La vente est réalisée entre un promoteur immobilier et un acquéreur sur plan et selon certaines conditions définies entre les parties, comme le délai de livraison par exemple. 
Pour protéger les futurs acquéreurs, la Vente en Etat Futur d’Achèvement est réglementée par la loi L 261-1 selon le Code de la construction et l’habitation.
L’acquéreur s’engage à effectuer des versements et le promoteur s’engage à édifier l’immeuble selon les termes du contrat.  
L’acheteur devient propriétaire du sol puis du logement au fur et à mesure de sa construction et doit par conséquent payer le prix en fonction de l’avancement des travaux. La construction immobilière peut-être parfois longue et prendre plusieurs mois, les travaux débutent généralement quand le taux de réservation est à 80%.
 
Illustration VEFA

Les principaux avantages d’une VEFA sont de faire des économies sur :

• Les frais de notaire : pour les logements neufs, ils sont dits réduits et s'élèvent à seulement 2 à 3% contre environ 8% pour les logements anciens. 
• L'accès au PTZ : pour les primo-accédants, en complément du prêt principal, il est possible de bénéficier d'un prêt à taux 0 en fonction des ressources et certaines conditions. 
• Exonération de la taxe foncière : les logements vendus en Etat Futur d’Achèvement peuvent être exonérés de taxe foncière pendant 2 ans (consultez la mairie de votre futur lieu d'habitation).

Grille d’appels de fonds dans le cadre d’une VEFA 

• 35% à l’achèvement des fondations 
• 70% à la mise hors d’eau 
• 95% à l’achèvement 
• 100% à la livraison du chantier  

Selon l’article R 261-19 du Code de la Construction et de l’Habitat, voici la grille d’appels de fonds pour l’achat d’une maison individuelle en VEFA : 

• 20% à l’achèvement des fondations 
• 45% à la mise hors d’eau 
• 85% à l’achèvement de la maison 
• 100% à la livraison du chantier 

Dans tous les cas, le solde est payable à la livraison du chantier après un contrôle de conformité selon les termes du contrat. 

Vous souhaitez devenir propriétaire d’un logement neuf à Annecy et ses environs ? 

Sogimm, promoteur immobilier à Annecy, vous propose une large gamme de programmes neufs en Haute-Savoie et Pays de Gex :

• Programme neuf à Cruseilles – Le Saint Laurent
• Programme neuf à Divonne-les-Bains – O’Divine
• Programme neuf à Epagny – Les Naturelles
• Programme neuf à Epagny – Les Naturelles 2
• Programme neuf à Epagny – Villa Indigo
• Programme neuf à Cessy – Le Collogny
• Programme neuf à Annecy – PURE

Avis d'expert : Ludovic Zannini

Le Directeur Général de SOGIMM nous parle du crowdfunding...

Avec des promesses de rendement proches de 10 %, le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus d'investisseurs mais aussi de promoteurs... SOGIMM fait partie de ces entreprises qui ont recours ponctuellement aux plateformes de crowdfunding. 
Rencontre avec Ludovic Zannini, Directeur Général de SOGIMM, qui nous explique le fonctionnement et les avantages de ce mode de financement collectif.

Pouvez-vous nous expliquer ce qu'est le crowdfunding immobilier ?

Le principe du crowdfunding, littéralement le "financement par la foule", c'est de permettre à un promoteur immobilier ou un aménageur de financer ou de refinancer jusqu'à 80 % de ses fonds propres dans son opération en faisant appel à une plateforme en ligne qui va collecter des fonds auprès des internautes. Une pratique qui commence à se démocratiser et qui reste relativement simple pour les investisseurs puisqu'il suffit de compléter son profil sur internet et de fournir quelques éléments (comme une attestation de domicile, une pièce d'identité...) pour s'inscrire sur une plateforme et souscrire aux collectes proposées. Le crowdfunding concerne aussi bien la promotion immobilière de logements, l'aménagement en lotissement que les immeubles de bureaux ou les parcs d'activités.

À quel moment ont été lancées les plateformes de crowdfunding ?

Le crowdfunding immobilier a réellement débuté en novembre 2014 quand l'autorité des marchés financiers a règlementairement encadré l'activité de Conseiller en Investissement Participatif... Ce qui n'était pas le cas avant ; il y avait en effet une sorte de vide juridique et les deux ou trois plateformes qui existaient entre 2012 et 2014 avaient un cadre législatif un peu ambigu... Aujourd'hui toutes les plateformes sérieuses disposent d'un agrément de l'autorité des marchés financiers, ce qui est un gage de sécurité pour les investisseurs ! Vous avez une bonne dizaine de plateformes sur la toile dont quatre ou cinq qui tirent leur épingle du jeu...

Quels sont les avantages de ce type de collecte ?

Le principal avantage pour le promoteur opérateur, c’est de lever rapidement des fonds propres nécessaires à la réalisation de ses opérations. En ayant recours au crowdfunding, il va pouvoir retirer une partie des comptes courants injectés dans le projet en cours pour financer un autre programme et donc réaliser plus d’opérations avec le même niveau de trésorerie ! Autre atout : la souplesse de ce type de collecte. Puisqu’il est tout à fait possible de rembourser dans certaines mesures par anticipation les internautes si le promoteur n’a plus besoin des fonds qui lui ont été prêtés. Enfin, les plateformes de crowdfunding permettent aux professionnels d’avoir une visibilité nationale.
Côté investisseurs, le premier avantage c'est la rentabilité... puisqu'on est sur une moyenne de 9,5 %. La fourchette fluctue en général entre 7 et 12 %. En ce qui concerne la durée d'investissement, on est sur une moyenne de 18 mois avec des montants d'investissement relativement modestes puisqu'on démarre très souvent à 1 000 €. 

Quel est le montant total de fonds collectés en 2018 ?

Si l'on prend la période de janvier à novembre 2018, on comptabilise 246 projets financés pour une levée de 115 millions d'euros, soit 20 millions de plus qu'en 2017 à période constante. Depuis 2012, on est à 326 millions d'euros de levés pour 730 projets. Le marché est en forte croissance et les régions les plus dynamiques sont l'Ile-de-France et la région Auvergne Rhône-Alpes sur lesquelles on a déjà une belle profondeur de marché.
Il est important d'observer que le crowdfunding immobilier coûtera toujours beaucoup moins cher à un opérateur que de faire rentrer dans son tour de table des investisseurs extérieurs "traditionnels" (club deal, love money), c'est-à-dire des banques, des amis, des entrepreneurs... à qui l'on propose une rémunération qui n'est souvent pas plafonnée contrairement au crowdfunding immobilier où les investisseurs ont une rentabilité plafonnée en moyenne à 9 % en fonction du contrat d'émission obligataire ce qui représente une économie assez significative. Économie justifiée par le fait que les investisseurs internautes interviennent en aval du montage, le risque de l'opération est souvent grandement levé (permis purgé, financement bancaire mis en place) ce qui n'est pas le cas des tours de table traditionnels. 

SOGIMM a eu recours au crowdfunding pour son programme Éléman à Saint-Julien-en-Genevois, pouvez-vous nous en dire un peu plus ?

Nous avons effectivement eu recours au crowdfunding immobilier à hauteur de 250 000 € et nous avons utilisé notre plateforme partenaire FUNDIMMO qui est la première plateforme française de crowdfunding exclusivement dédiée à l'investissement immobilier et régulée par l'autorité des marchés financiers. La durée de notre collecte a été en tout et pour tout de 16 minutes !
Avec cette levée de fonds ultra rapide, qui est intervenue plus d'un an avant la livraison de l'immeuble, nous avons pu mettre en production un autre projet en avance sur notre planning, et nous avons ainsi optimisé notre plan de charges de 5 à 6 mois... donc un gain de temps important, et un bel effet de levier. Sur Éléman, la durée du placement a été de six mois au final. En général, les investisseurs sont remboursés au plus tard à la livraison.
Aujourd'hui, nous réfléchissons déjà à la prochaine étape de notre développement en partenariat avec FUNDIMMO, à savoir du crowdfunding immobilier dédié à l'investissement locatif dans les activités de tertiaire (artisanat, bureaux, etc...), pour lequel FUNDIMMO vient d'être agrée. Belle opportunité pour SOGIMM qui s'est aussi lancée dans ce type de produits... mais c'est une prochaine histoire à vous conter !

Perspective du programme neuf Éléman à Saint-Julien-en-Genevois

Sogimm soutient les Gazelles des Cimes

2 amies qui vont partir à l'aventure...

Sogimm est sponsor majeur de l'équipage - composé de 2 annéciennes - qui partira à l’aventure dans le désert marocain en mars 2019. Elles nous ont présenté un projet un peu particulier : leur traversée du désert se fera en SSV (Side by Side Vehicule). Mais aussi et surtout l'aspect humanitaire de leur projet car en parallèle du Rallye, elles apportent une aide à l'association "Cœur de Gazelles" qui oeuvre pour agir dans les domaines de l’environnement, de la santé et de l'enseignement.

Le Rallye Aïcha des gazelles est le seul au monde à détenir une certification, ce depuis 2010 avec la norme environnementale ISO 14001:2004. Une approche environnementale importante et qui rappelle nos propres engagements en la matière.

Enfin l'aspect sportif du rallye véhicule des valeurs chères à Sogimm et que nous soutenons à travers de nombreux partenariats comme avec le FC Annecy, Robin Buffet ou l'EFFA.

C'est donc un réel plaisir d'apporter notre soutien aux Gazelles des Cimes, nous vous souhaitons bonne chance !
Partenariat Sogimm et Gazelles des Cimes

Si vous souhaitez également les aider dans leur aventure, vous pouvez les contacter à l'adresse gazellesdescimes@gmail.com

SOGIMM parraine à nouveau un sportif !

Nous sommes heureux de signer un partenariat avec Nicolas Poulain, joueur du FC Annecy. Découverte...

Après un premier partenariat (toujours en cours) avec Robin Buffet, skieur de La Clusaz, nous sommes heureux de sponsoriser un nouveau sportif...

Nallet - Monod - Poulain
Jean-Philippe Nallet, manager général au FC Annecy, Grégory Monod, président de SOGIMM et Nicolas Poulain, milieu de terrain en National 2 au FC Annecy se sont retrouvés au siège de SOGIMM pour signer ce partenariat.

UNE NOUVELLE SAISON POUR SOGIMM...

Après avoir signé en novembre 2016 un partenariat pour deux saisons avec le skieur de La Clusaz, Robin Buffet, SOGIMM s'engage cette année sur une nouvelle saison avec le Football Club d'Annecy en parrainant son milieu de terrain Nicolas Poulain, auteur d'une très belle saison 2016/2017.

Si le sponsoring sportif a toujours fait partie de l'ADN de SOGIMM... Nous nous réjouissons de ce beau partenariat tout juste conclut avec le FC Annecy et son joueur. Un partenariat fraîchement signé qui vise à parrainer tout au long de la saison 2017/2018, Nicolas Poulain, jeune milieu de terrain de 24 ans, originaire d'Annecy. Ce dernier point était très important pour SOGIMM, comme nous allons le voir avec notre président :

« Nous avons commencé à soutenir le FC Annecy en 2011 avec les stages d'été, explique Grégory Monod, président de SOGIMM, gérant fondateur de GM Immobilier et passionné de football. L'un des points forts de ce club, c'est la formation des jeunes qui a toujours été pour le FC Annecy une priorité dans sa politique sportive, une politique de haut niveau d'ailleurs. Le parrainage de Nicolas Poulain est né d'un échange avec Stéphane Loison, le président du club, et Jean-Philippe Nalet, le manager général. Tous deux m'ont parlé de leur projet « les twenties » (cf. encadré « Déjà quatre contrats fédéraux, bientôt cinq... » dans le communiqué complet). Un projet qui s'appuie notamment sur la signature de partenariats avec des entreprises du bassin annécien. En fait, soit l'entreprise parraine un contrat fédéral, puisqu'aujourd'hui certains joueurs du FC Annecy profitent de contrats fédéraux, soit elle parraine un joueur local qui n'a pas encore de contrat fédéral... ce qui est le cas de Nicolas Poulain. Et c'est l'option que nous avons prise chez SOGIMM. Pour plusieurs raisons. D'abord, j'ai une certaine sympathie pour ce jeune joueur qui a quasiment toujours évolué dans ce club, qui est haut-savoyard, qui apporte beaucoup à son équipe, qui a été blessé en octobre 2015 et qui est très bien revenu en faisant une belle saison 2016/2017...

"En tant qu'acteur local, nous nous devons de rendre aux clubs qui évoluent sur notre territoire ce que le territoire nous apporte !"


Autre raison essentielle, c'est qu'en tant que partenaire économique et acteur local, nous nous devons de rendre aux clubs qui évoluent sur notre territoire ce que le territoire nous apporte ! Pour moi, c'est une règle de principe, un juste retour des choses que d'aider les clubs et les jeunes de la région. Depuis la création de SOGIMM, nous avons toujours envisagé le sponsoring ou le partenariat sportif. Il est primordial que les entreprises locales soutiennent leur département, qu'elles revendiquent en quelque sorte leur attachement territorial. Enfin, dernier point, je souhaite faire passer à travers ce partenariat, un message aux jeunes tout simplement, leur dire qu'ils ont notre appui, que nous nous plaçons dans la continuité de leur club qui est à leur écoute et qui fait beaucoup pour eux, souligne Grégory Monod. Le FC Annecy n'a pas une position hégémonique, c'est un club qui reste humble, avec de belles valeurs et un vrai pôle de compétences. Ce partenariat ne fait que consolider le soutien que nous apportions déjà au club. »

Un mot de Nicolas Poulain

« Je suis extrêmement touché et fier que SOGIMM ait choisi de me parrainer pour cette saison. Je suis arrivé au FC Annecy à l'âge de 10 ans et la première chose que l'on m'ait apprise, c'est le respect. Je suis bien sûr aujourd’hui très respectueux des entreprises locales, comme SOGIMM, qui nous suivent et nous soutiennent !
SOGIMM était déjà un partenaire impliqué dans la vie du club et je pense surtout que nous partageons les mêmes valeurs, qu'elles soient sportives ou humaines ! »

Pour lire le communiqué de presse en intégralité, cliquez ICI

Montage photos Sogimm - FC Annecy
Crédits photos : Franck Paubel/Sogo Com - Jean-Marc Favre/FC Annecy

Le nouveau prêt à taux zéro

Avec le nouveau Prêt à Taux Zéro, c’est le bon moment pour acheter son premier logement !

Ce prêt complémentaire est un véritable coup de pouce.

Les 5 bonnes raisons d’en profiter

Le prêt à taux zéro, c’est :
+ de moyens : il permet de financer jusqu’à 40% de votre achat, sans payer d’intérêt
+ de facilité : les plafonds de revenus ont été relevés pour permettre à un plus grand nombre de personnes d’en bénéficier
+ de temps pour rembourser : la durée du prêt peut s’étendre jusqu’à 20 ou 25 ans
+ de confort : le remboursement commence au bout de 5, 10 ou 15 ans
+ de souplesse : il est utilisable partout en France, pour un achat dans le neuf ou l’ancien à rénover

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QUI A LE DROIT AU PRÊT À TAUX ZÉRO (PTZ) ?

Vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro si vous achetez ou construisez votre première résidence principale et si vos revenus ne dépassent pas le plafond de ressources. Le PTZ ne pourra financer qu’une partie de l’achat. Vous devrez le compléter par un ou plusieurs prêts et éventuellement un apport personnel. Ce logement devra être neuf ou ancien avec des travaux. Pour vérifier si vous êtes éligible au PTZ, rendez-vous sur le simulateur dédié : www.ptz.gouv.fr

QUI DÉCIDE D’OCTROYER UN PTZ ?

C’est la banque qui va dire si, en fonction des critères établis par l’État, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro. C’est également la banque qui va monter le dossier.

COMMENT EST CALCULÉ LE MONTANT DU PRÊT ?

Le montant du prêt est fonction du bien à financer, du nombre de personnes composant le ménage, du coût de l’opération, de la zone géographique concernée, du montant des autres prêts d’une durée supérieure ou égale à deux ans. Le montant du PTZ est compris entre 10 et 40 % du coût de l’opération, dans la limite des plafonds d’opérations, selon la zone géographique où se trouve le bien financé.

POURQUOI PARLE-T-ON D’UN PRÊT COMPLÉMENTAIRE ?

Le prêt à taux zéro sert à financer une partie de votre achat. Il vient en complément du ou des autres prêts, contractés par ailleurs auprès des banques.

QUE PEUT-ON ACHETER AVEC LE PTZ ?

Le prêt à taux zéro est destiné à acheter sa première résidence principale : pour bénéficier de ce prêt il faut construire ou acheter un bien neuf pour la première fois et y habiter. Cependant, il est également valable pour les personnes qui n’ont pas été propriétaires dans les deux ans précédant la demande de prêt. Il peut aussi aider à acheter un bien ancien dans lequel il faut faire un certain montant de travaux.

QUE REPRÉSENTE LE MONTANT DES TRAVAUX POUR L’ACHAT D’UN LOGEMENT ANCIEN ?
 
Pour bénéficier du prêt à taux zéro lors de l’achat d’un logement ancien à rénover, le montant des travaux doit représenter au moins 1/3 du montant de l’acquisition du logement (hors travaux). Le montant des travaux représente au moins 25 % de la dépense totale (c’est-à-dire achat + travaux).

QUELLE EST LA DURÉE MAXIMALE DU PTZ ?
 
Le prêt peut être remboursé sur une durée pouvant aller de 20 à 25 ans, selon les cas.

QU’EST-CE QU’UN DIFFÉRÉ DE REMBOURSEMENT ?

C’est la possibilité offerte par le PTZ de ne rembourser son prêt qu’au bout d’un certain nombre d’années. Dans la pratique, les mensualités de tous les prêts concourant au financement de l’opération sont lissées pour que la somme de ces mensualités soit égale tout au long du prêt. En outre, grâce à ce différé elles sont moins élevées.

POURQUOI PARLE-T-ON D’UN PRÊT GRATUIT ?

Le prêt à taux zéro est gratuit, c’est-à-dire sans intérêts supplémentaires. Si on emprunte 40 000 €, on rembourse 40 000 €.


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