Avis d'expert : Ludovic Zannini


Le Directeur Général de SOGIMM nous parle du crowdfunding...

Avec des promesses de rendement proches de 10 %, le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus d'investisseurs mais aussi de promoteurs... SOGIMM fait partie de ces entreprises qui ont recours ponctuellement aux plateformes de crowdfunding. 
Rencontre avec Ludovic Zannini, Directeur Général de SOGIMM, qui nous explique le fonctionnement et les avantages de ce mode de financement collectif.

Pouvez-vous nous expliquer ce qu'est le crowdfunding immobilier ?

Le principe du crowdfunding, littéralement le "financement par la foule", c'est de permettre à un promoteur immobilier ou un aménageur de financer ou de refinancer jusqu'à 80 % de ses fonds propres dans son opération en faisant appel à une plateforme en ligne qui va collecter des fonds auprès des internautes. Une pratique qui commence à se démocratiser et qui reste relativement simple pour les investisseurs puisqu'il suffit de compléter son profil sur internet et de fournir quelques éléments (comme une attestation de domicile, une pièce d'identité...) pour s'inscrire sur une plateforme et souscrire aux collectes proposées. Le crowdfunding concerne aussi bien la promotion immobilière de logements, l'aménagement en lotissement que les immeubles de bureaux ou les parcs d'activités.

À quel moment ont été lancées les plateformes de crowdfunding ?

Le crowdfunding immobilier a réellement débuté en novembre 2014 quand l'autorité des marchés financiers a règlementairement encadré l'activité de Conseiller en Investissement Participatif... Ce qui n'était pas le cas avant ; il y avait en effet une sorte de vide juridique et les deux ou trois plateformes qui existaient entre 2012 et 2014 avaient un cadre législatif un peu ambigu... Aujourd'hui toutes les plateformes sérieuses disposent d'un agrément de l'autorité des marchés financiers, ce qui est un gage de sécurité pour les investisseurs ! Vous avez une bonne dizaine de plateformes sur la toile dont quatre ou cinq qui tirent leur épingle du jeu...

Quels sont les avantages de ce type de collecte ?

Le principal avantage pour le promoteur opérateur, c’est de lever rapidement des fonds propres nécessaires à la réalisation de ses opérations. En ayant recours au crowdfunding, il va pouvoir retirer une partie des comptes courants injectés dans le projet en cours pour financer un autre programme et donc réaliser plus d’opérations avec le même niveau de trésorerie ! Autre atout : la souplesse de ce type de collecte. Puisqu’il est tout à fait possible de rembourser dans certaines mesures par anticipation les internautes si le promoteur n’a plus besoin des fonds qui lui ont été prêtés. Enfin, les plateformes de crowdfunding permettent aux professionnels d’avoir une visibilité nationale.
Côté investisseurs, le premier avantage c'est la rentabilité... puisqu'on est sur une moyenne de 9,5 %. La fourchette fluctue en général entre 7 et 12 %. En ce qui concerne la durée d'investissement, on est sur une moyenne de 18 mois avec des montants d'investissement relativement modestes puisqu'on démarre très souvent à 1 000 €. 

Quel est le montant total de fonds collectés en 2018 ?

Si l'on prend la période de janvier à novembre 2018, on comptabilise 246 projets financés pour une levée de 115 millions d'euros, soit 20 millions de plus qu'en 2017 à période constante. Depuis 2012, on est à 326 millions d'euros de levés pour 730 projets. Le marché est en forte croissance et les régions les plus dynamiques sont l'Ile-de-France et la région Auvergne Rhône-Alpes sur lesquelles on a déjà une belle profondeur de marché.
Il est important d'observer que le crowdfunding immobilier coûtera toujours beaucoup moins cher à un opérateur que de faire rentrer dans son tour de table des investisseurs extérieurs "traditionnels" (club deal, love money), c'est-à-dire des banques, des amis, des entrepreneurs... à qui l'on propose une rémunération qui n'est souvent pas plafonnée contrairement au crowdfunding immobilier où les investisseurs ont une rentabilité plafonnée en moyenne à 9 % en fonction du contrat d'émission obligataire ce qui représente une économie assez significative. Économie justifiée par le fait que les investisseurs internautes interviennent en aval du montage, le risque de l'opération est souvent grandement levé (permis purgé, financement bancaire mis en place) ce qui n'est pas le cas des tours de table traditionnels. 

SOGIMM a eu recours au crowdfunding pour son programme Éléman à Saint-Julien-en-Genevois, pouvez-vous nous en dire un peu plus ?

Nous avons effectivement eu recours au crowdfunding immobilier à hauteur de 250 000 € et nous avons utilisé notre plateforme partenaire FUNDIMMO qui est la première plateforme française de crowdfunding exclusivement dédiée à l'investissement immobilier et régulée par l'autorité des marchés financiers. La durée de notre collecte a été en tout et pour tout de 16 minutes !
Avec cette levée de fonds ultra rapide, qui est intervenue plus d'un an avant la livraison de l'immeuble, nous avons pu mettre en production un autre projet en avance sur notre planning, et nous avons ainsi optimisé notre plan de charges de 5 à 6 mois... donc un gain de temps important, et un bel effet de levier. Sur Éléman, la durée du placement a été de six mois au final. En général, les investisseurs sont remboursés au plus tard à la livraison.
Aujourd'hui, nous réfléchissons déjà à la prochaine étape de notre développement en partenariat avec FUNDIMMO, à savoir du crowdfunding immobilier dédié à l'investissement locatif dans les activités de tertiaire (artisanat, bureaux, etc...), pour lequel FUNDIMMO vient d'être agrée. Belle opportunité pour SOGIMM qui s'est aussi lancée dans ce type de produits... mais c'est une prochaine histoire à vous conter !

Perspective du programme neuf Éléman à Saint-Julien-en-Genevois

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